재개발·재건축 사업을 준비하다 보면 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조’라는 조항을 자주 마주치게 돼요. 조합원 자격이나 동의서 관련 분쟁이 생겼을 때 근거로 인용되는 조항이라, 정비사업에 관심 있는 토지등소유자라면 한 번쯤 짚고 넘어갈 필요가 있어요. 이 조항이 실제로 어떤 내용을 담고 있는지 정리해볼게요.
시행령 제37조의 위치와 성격
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 체계에서 법률 제37조는 ‘토지등소유자의 동의서 재사용의 특례’를 규정하고 있어요. 조합설립인가를 받은 이후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 같은 다툼이 생겼을 때, 일정 조건을 충족하면 기존에 제출된 동의서를 다시 사용할 수 있도록 허용하는 조항이에요.
이를 뒷받침하는 시행령 제37조는 조합원의 거주기간 산정 기준을 구체적으로 규정하고 있어요. 조합원 자격이나 분양 자격을 판단할 때 실제 거주 여부와 기간이 중요한 변수가 되는데, 이 조항이 그 판단 기준을 세부적으로 정해놓은 셈이에요.
거주기간 산정 기준
시행령 제37조는 조합원의 거주기간을 주민등록법 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 산정하도록 규정하고 있어요. 즉 실제 거주했는지 여부를 판단할 때 주민등록상 전입일과 전출일을 기준으로 계산하는 거예요.
여기서 눈여겨볼 부분은, 소유자 본인이 직접 거주하지 않고 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우예요. 이런 경우에도 그 거주 기간을 소유자의 거주기간에 합산할 수 있도록 하고 있는데, 합산 기준이 되는 총 거주기간은 5년으로 정해져 있어요. 이 규정은 실제 소유자가 사정상 거주하지 못하더라도 가족이 대신 거주한 경우까지 폭넓게 인정해주기 위한 취지로 볼 수 있어요.
동의서 재사용 특례와의 연결고리
시행령 제35조는 법 제37조제1항에 따라 토지등소유자의 동의서를 다시 사용하기 위한 요건을 별도로 규정하고 있어요. 조합설립인가 이후 동의서와 관련된 법적 다툼이 발생했을 때, 처음부터 다시 동의서를 받는 절차를 거치지 않고도 기존 동의서를 유효하게 활용할 수 있도록 하는 게 이 특례의 핵심이에요.
재개발·재건축 사업은 수백에서 수천 명에 달하는 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 대규모 사업이다 보니, 동의서 관련 절차상 하자가 발견될 때마다 처음부터 다시 동의를 받아야 한다면 사업이 사실상 무한정 지연될 수 있어요. 이런 문제를 방지하기 위해 일정 요건을 갖춘 경우 기존 동의서를 재사용할 수 있도록 법과 시행령이 함께 장치를 마련해둔 거예요.
실무에서 자주 발생하는 쟁점
실제 정비사업 현장에서는 조합원 자격을 둘러싼 분쟁이 적지 않게 발생해요. 특히 다음과 같은 상황에서 시행령 제37조가 근거 조항으로 활용되는 경우가 많아요.
- 거주기간 산정 다툼: 소유자가 실제로는 다른 곳에 거주하면서 주민등록만 옮겨놓은 경우인지, 아니면 실질적으로 거주한 것인지를 두고 다툼이 생길 수 있어요. 이때 주민등록표가 1차적인 판단 근거가 돼요.
- 가족 거주 인정 범위: 배우자나 직계존비속이 거주한 기간을 합산해달라는 주장이 받아들여지려면, 실제 가족관계와 거주 사실이 함께 입증돼야 해요.
- 동의서 위조·철회 다툼: 조합설립 동의서에 서명이 위조됐다거나, 동의를 철회했는데도 반영되지 않았다는 민원이 제기되면 시행령 제35조·제37조가 근거로 검토돼요.
조합원이라면 확인해둘 점
정비사업에 참여하는 토지등소유자 입장에서는 본인의 거주 이력이 조합원 자격이나 분양권 산정에 영향을 줄 수 있다는 점을 미리 알아두는 게 중요해요. 특히 주민등록 이전 시점과 실제 거주 개시 시점이 다르다면, 나중에 분쟁의 소지가 될 수 있으니 관련 서류를 미리 정리해두는 게 좋아요.
구체적인 사안은 개별 정비구역의 정관이나 조례에 따라 세부 기준이 달라질 수 있기 때문에, 실제 분쟁이나 자격 확인이 필요한 경우에는 국가법령정보센터나 법제처를 통해 최신 조문을 확인하고, 필요하다면 정비사업 전문 변호사의 자문을 받는 게 안전해요.
정리하면 도시정비법 시행령 제37조는 조합원의 거주기간을 주민등록표 기준으로 산정하고, 가족 거주기간을 합산해 5년까지 인정하는 조항이에요. 이는 법 제37조가 규정한 동의서 재사용 특례와 맞물려 정비사업의 절차적 안정성을 뒷받침하는 역할을 해요.