아파트나 토지를 사고팔 때 계약서를 쓰는 것으로 끝나지 않아요. 부동산 거래신고법에 따라 실제 거래 가격 등을 관할 지자체에 신고해야 해요. 신고를 놓치거나 늦으면 과태료를 물 수 있어서 거래 당사자라면 반드시 알아둬야 해요.
이 글은 부동산 거래신고의 대상, 기한, 신고 주체, 신고 방법, 자금조달계획서, 계약 해제 시 신고까지 순서대로 설명해요. 법령은 자주 개정되므로 실제 거래 전에는 국토교통부와 관할 구청의 최신 안내를 함께 확인하세요.
신고 대상과 기한
부동산 거래신고 대상은 토지, 건축물(아파트·오피스텔·주택·상가 등)의 매매 계약이에요. 주택의 분양권이나 입주권을 사고파는 전매 계약, 그리고 공급 계약(분양 계약)도 신고 대상에 들어가요. 증여나 상속은 매매가 아니라서 이 신고 대상은 아니에요.
신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내예요. 계약서를 쓴 날을 기준으로 계산하니, 잔금일이나 등기일이 아니라는 점에 주의해야 해요. 예전에는 기한이 60일이었지만 2020년 8월 개정으로 30일로 짧아졌어요.
- 매매 계약: 토지, 아파트, 단독·다세대주택, 상가 등 부동산을 사고파는 계약이에요.
- 분양권·입주권 전매: 아파트 분양권 등을 다른 사람에게 파는 계약도 신고해요.
- 공급 계약(분양): 건설사 등과 맺은 분양 공급 계약도 대상이에요.
임대차(전월세) 계약은 부동산 거래신고와는 별도의 임대차 신고 제도가 있어요. 임대차 신고는 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이 대상이고, 이 글에서 다루는 매매 신고와는 다른 절차예요. 해당 계약이라면 별도 안내를 확인해야 해요.
누가 신고하나
원칙적으로 매도인과 매수인이 공동으로 신고해요. 다만 공인중개사를 통해 계약한 경우에는 중개사가 대신 신고해요. 이때 중개사가 신고를 마치면 거래 당사자는 별도로 신고하지 않아도 돼요.
직거래라면 거래 당사자가 직접 신고해야 해요. 이때 계약서에 공동 서명하거나 한쪽이 신고하고 다른 쪽이 공동 신고 서명을 하는 방식으로 진행돼요. 두 사람 중 한 사람이라도 신고에 협조하지 않으면 신고가 지연될 수 있어서 계약 때 신고 일정을 미리 정해두는 게 좋아요.
중개사가 신고하기로 했더라도 신고 여부를 꼭 확인해야 해요. 신고가 누락되면 거래 당사자도 책임을 질 수 있기 때문이에요. 신고필증을 받았는지 확인하는 게 가장 확실해요.
신고 방법: 온라인과 방문
신고는 두 가지 방법으로 할 수 있어요. 온라인으로는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 신고할 수 있어요. 방문 신고는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 신고서를 작성해 제출하는 방식이에요.
온라인 신고는 공동인증서나 간편인증으로 본인 확인을 한 뒤 계약 내용을 입력해요. 입력하는 정보는 거래 당사자 인적 사항, 부동산 소재지와 종류, 실제 거래 금액, 계약일, 중도금·잔금 지급일 등이에요. 방문 신고는 신분증과 계약서를 지참해야 해요.
- 온라인 신고: 부동산거래관리시스템에서 24시간 가능해요. 방문 없이 입력만 하면 되므로 편해요.
- 방문 신고: 관할 시·군·구청 민원실에서 신고서를 작성해요. 신분증과 계약서가 필요해요.
- 중개사 대행: 공인중개사가 계약을 중개했다면 중개사가 신고를 대신해요.
신고가 접수되면 신고필증을 받을 수 있어요. 신고필증은 등기 절차와 확정일자, 세금 신고 등에서 활용돼요. 주택 임대차가 아니라 매매 계약이라면 등기 신청 시 신고필증이 필요하니 잘 보관해야 해요.
자금조달계획서
주택 거래에서는 자금조달계획서와 입주계획서를 함께 제출해야 하는 경우가 있어요. 투기과열지구에서는 주택 거래금액과 상관없이 모든 거래에서 제출해야 해요. 조정대상지역과 비규제지역은 거래금액이 일정 기준 이상일 때 제출해요.
자금조달계획서에는 매수 자금의 출처를 적어요. 자기 자금(예금, 주식 매각, 증여·상속 받은 금액 등)과 차입금(금융기관 대출, 임대보증금, 사인 간 차용 등)으로 나눠서 쓰고, 이를 뒷받침하는 증빙서류를 함께 제출하기도 해요.
제출 대상 지역과 금액 기준은 규제 지역 지정 변경에 따라 달라질 수 있어요. 실제 거래 전에는 국토교통부와 관할 구청의 최신 안내를 확인해야 해요. 계획서의 내용이 실제와 다르게 작성되면 조사 대상이 될 수 있으니 정확하게 작성해야 해요.
과태료와 계약 해제 신고
기한 안에 신고하지 않으면 과태료가 부과돼요. 신고를 지연한 경우에는 지연 기간과 거래금액에 따라 과태료가 달라지고, 신고하지 않은 경우에는 최대 500만 원까지 부과될 수 있어요. 거짓으로 신고한 경우에는 취득가액의 일정 비율(최대 5퍼센트)까지 과태료가 나올 수 있어요.
거래가 끝난 뒤 계약이 해제되거나 무효, 취소된 경우에도 신고가 필요해요. 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 해요. 이를 놓치면 실거래가 정보가 그대로 남아 시장 가격 정보가 왜곡될 수 있어요.
- 신고 지연: 기한을 넘겨 신고하면 지연 정도에 따라 과태료가 부과돼요.
- 미신고: 아예 신고하지 않으면 최대 500만 원까지 과태료가 나올 수 있어요.
- 거짓 신고: 실제 가격과 다르게 신고하면 취득가액의 일정 비율로 과태료가 부과돼요.
- 계약 해제 미신고: 계약이 해제됐는데 30일 안에 신고하지 않으면 별도 과태료 대상이에요.
과태료 금액과 세부 기준은 법령 개정으로 바뀔 수 있어요. 이 글의 수치는 일반적인 기준이므로 실제 신고 전에는 국토교통부 안내를 확인하세요.
신고 후 확인할 것
신고를 마친 거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개돼요. 실거래가 공개 시점은 신고가 접수된 뒤 일정 기간이 지난 시점이에요. 나중에 시세를 확인하려는 사람에게 참고가 되는 정보예요.
신고 후에는 신고필증을 받고, 잔금 지급 후 소유권 이전 등기를 진행해요. 등기는 잔금 지급일부터 60일 이내에 해야 해요. 등기까지 마쳐야 소유권이 완전히 넘어와요.
정리하면 부동산 거래신고는 계약일로부터 30일 이내에 온라인(부동산거래관리시스템)이나 구청 방문으로 해요. 중개사가 있으면 중개사가 대신하고, 주택은 자금조달계획서가 필요한 경우가 있어요. 신고를 놓치면 과태료가 붙으니 계약 직후부터 일정을 챙기는 게 좋아요.